丽水市区商品住宅价格影响因素分析与预测之MBA研究

来源: www.sblunwen.com 作者:vicky 发布时间:2019-09-08 论文字数:28655字
论文编号: sb2019072515353327441 论文语言:中文 论文类型:硕士毕业论文
本文是一篇MBA论文,论文将以商品住宅价格为主线,以商品住宅价格影响因素为研究对象,试图研究目前市场环境中对城市商品住宅价格产生影响的因素,揭示影响城市商品住宅价格的内在运行

本文是一篇MBA论文,本文以丽水市区为例,运用理论研究和实证研究相结合的方式对市区商品住宅价格的影响因素进行分析与预测研究,并对未来市区商品住宅市场平稳健康发展提出对策建议。

第一章    绪论

1.1 选题背景
自上世纪末我国城镇住房制度改革以来,房地产市场进入了蓬勃发展的新时期,房地产行业在国民经济中的比重越来越高,对经济社会发展的拉动作用也越发明显。房地产市场的健康稳定与否不仅关系着国民经济的稳定,更是涉及到广大人民群众基本生活的重要事件,住有所居是老百姓普遍关注的民生热点。但是随着近几年城市化进程的加快,我国商品住宅价格持续上涨,不仅透支国民未来财富和未来经济消费潜力,加大了居民购房压力,扩大收入分配差异,影响社会和谐,还不利于我国产业结构调整,阻碍经济社会健康稳定发展,存在引发金融危机的风险。高房价折射出的民生问题、社会阶层问题、公平问题以及社会经济安全等问题日益加剧,引起了政府和社会各界的严重关注。
2017 年在全国上下深入推进供给侧结构性改革,强调“因城施策去库存”的大背景下,全国楼市整体火爆,房价上涨明显,作为三四线城市的丽水商品住宅价格也持续攀升,其中就以市区商品住宅的价格涨幅最具代表性。如果由于大量的不合理因素充斥着楼市,将不利于市区楼市的健康发展,滋生楼市泡沫,其后果将会透支未来丽水的发展潜力,更甚者影响丽水社会经济的健康稳定发展。因此在全社会都越来越关注楼市的大背景下,深入分析研究丽水市区商品住宅价格影响因素,将有助于更加科学把握本地房地产市场发展规律,为政府部门调控楼市及制定商品住宅相关政策提供理论参考,更好地促进丽水社会经济健康和谐稳定发展。
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1.2 研究意义
根据马斯洛的层级需求理论,人类满足自我需求的层级是由低到高的,首要满足的就是包括食物、水、衣服、住房等基本生理需要。中国人世世代代追求“安居乐业”的理念中形成了“家”的传统定位,而“家”的有形载体就是住宅。因此可以说满足百姓住房的生理需求的同时也满足了百姓对“家”的心里需求。但目前,高房价导致百姓最基本的住房需求难以满足,是中国人幸福指数降低的主要物质因素之一,而一系列问题解决的关键就在于合理的商品住宅价格水平的形成,作为三四线城市的丽水来说也面临着同样的问题。
习近平总书记在党的十九大报告中再次强调“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。” 一方面,明确了住房的定位,使得住房市场有望回归到居住的基本功能上来;另一方面,它旨在稀释住房的资本品属性,标明政策取向将朝着继续打击投机、防止热炒与抑制房地产泡沫的方向深入推进。面对新调控、新形势,新政策,如何科学认识和准确把握丽水市区房地产发展现状,找准其中存在的问题根源,精确施策精准调控,确保房地产市场平稳健康发展,对丽水社会经济发展具有重要意义。
故此,论文将以商品住宅价格为主线,以商品住宅价格影响因素为研究对象,试图研究目前市场环境中对城市商品住宅价格产生影响的因素,揭示影响城市商品住宅价格的内在运行机制。在此基础之上对丽水市区商品住宅价格影响因素进行实证研究,为政府部门调控楼市及制定商品住宅相关政策提供理论参考。
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第二章    商品住宅价格相关基本理论

2.1 商品住宅价格概述
2.1.1    商品住宅的内涵
商品住宅是指由房地产开发企业开发建设并按市场价格出售、出租的房屋,其价格由市场自行调节,具有完全产权,可以转让出售、出租、抵押、继承。目前,房地产市场流通的主要是商品住宅,商品住宅市场运行波动一般都是通过房价的涨跌这个最直观最易衡量的动态变量指标来体现的,因此通过对商品住宅价格影响因素的分析研究可以帮助我们分析商品住宅市场的发展现状。
商品住宅价格是指完全市场化的住宅交易价格,是房产价格和地产价格的统一。商品住宅价格具有即时价格和过程价格双重属性。过程价格反映了住宅价值的形成过程,即时价格反映了住宅价格的形成过程。过程价格揭示住宅商品形成过程中的成本水平以及该成本将会成为交易价格形成的最低经济界限。但是,受供求关系等住宅商品自身价值以外交易的实际价格,即交易双方实际达成交易的价格。它取决于市场供求状况、竞争程度、消费者偏好、经营策略等因素。所以,在商品住宅价格形成的过程中,首先变现为过程价格属性,其次才表现为即时价格属性。商品住宅价格是即时价格和过程价格的统一。城市商品住宅的价格水平与城市的经济、文化、社会结构均有较大的关系因素影响,使得住宅价格的形成过程变得更加复杂而不可度量。
2.1.2    商品住宅价格构成
商品住宅价格由两大部分组成,一是地产价格,二是房产价格,两者相互联系、相互影响、相互制约,共同形成一个有机的整体。从构成来看,商品住宅价格一般包括开发成本、利润、费用、税金、商品住宅差价等部分组成。商品住宅价格要合理,首先其价格构成要素要合理,其次各构成要素的比例关系也要保持在一定的合理范围内。
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2.2 商品住宅价格影响因素
2.2.1    自然因素
自然因素对住宅价格的影响,主要体现在住宅自身的自然区位方面,包括地质、地形地势、日照、通风、气温、水文、空气质量、土地面积、土地形状等方面。影响住宅建筑设计的环境因素较多,其中地质条件是影响住宅建筑设计的重要因素,地质条件决定地基承载能力,地基承载力大,更有利于建筑使用,尤其有利于当前商品住宅高层化发展方向;地形地势反映土地的平坦程度以及与相邻地块的关系。地形地势对建筑物的影响是双向的,地形地势影响建筑物的体型层高,而建筑物的体型层高对地形地势也具有影响;日照、通风、空气质量等是居民购买商品住宅考虑的基本因素,条件越好,购房者满意度越高,将会促进房价上涨;土地面积、形状也是影响商品住宅价格的重要因素,土地面积大、地块形状好,一般可以保证规模化的生产建造。一般来说,土地形状不规则,土地有效开发利用率较低,必须经过合理的规划设计,这相当于变相增加了建设开发成本,变相提升房价。
2.2.2    经济因素
(1)国民生产总值
从宏观角度上看,国民生产总值可以代表国民经济的发展形势,它是最为重要的宏观经济指标,当其升高时,表明城镇化进程加快,居民收入增加,对未来收入和前景保持积极乐观的态度,提升了对房地产资产的风险偏好,必然会导致对房地产行业的关注、消费和投资需求增加,但因为商品住宅本身建设周期较长的特点,供给存在一定的滞后性,必然会导致商品住宅价格的上涨,同时也证明了国民生产总值对住宅价格的间接影响作用。
(2)国民收入
国民收入的提高直接影响着国民名义购买能力,收入提高是消费需求提升的基础,能够有效促进购房者的潜在需求向实际需求转化。一般来说,不同的消费群体之间存在着不同的边际消费能力。低收入人群边际消费能力虽然强,但其收入增加缓慢,恩格尔系数在 50%左右,消费能力尚处于为大宗购买积蓄力量的状态;中等收入群体恩格尔系数在 35%左右,边际消费倾向居中,正处于小康型向富裕型、从讲求消费数量向讲求消费质量转变的阶段,加上多年的储蓄和积累,其边际消费适当减少,对改善居住环境的需求日益增加,消费能力往往转向居住质量的提升,这类群体一般处于对商品住宅的刚需和改善型需求之间;高收入群体恩格尔系数已经降至 15%以下,边际消费倾向最低,随着收入的提高将会带动投资和投机,而商品住宅是其投资投机的渠道之一,从而增加对商品住宅的需求量。
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第三章    丽水市区商品住宅价格影响因素研究 ..................... 13
3.1    区域概况 ....................... 13
3.2    丽水市区商品住宅市场运行情况 .................... 14
第四章    基于 SWOT 模型的丽水市区商品住宅价格预测分析 ................ 32
4.1    优势(S)分析 .................... 32
4.1.1    生态环境 ............ 32
4.1.2    交通区位 .............. 32
第五章    丽水市区商品住宅价格平稳运行的对策建议 ....................... 38
5.1    稳定丽水市区商品住宅价格的对策建议 ................... 38
5.1.1    加强宏观调控 ....................... 38
5.1.2    监测房地产市场 ................... 38

第五章    丽水市区商品住宅价格平稳运行的对策建议

5.1 稳定丽水市区商品住宅价格的对策建议
5.1.1    加强宏观调控
加强政府部门的宏观调控能力,建立符合本地房地产市场运行特点的楼市调控体制,转变政府职能定位,减少规避行政干预职能等直接调控,转变为主要依靠财政、税收、土地供给、信贷等间接调控措施,分发挥经济杠杆的调节作用。把握楼市调控关键点,重点监测商品住宅市场供需总量和价格走势变化,努力维持房地产市场供需总量均衡,避免住宅价格脱离市场经济规律异常波动,确保楼市平稳运行。
建立和完善丽水房地产市场风险管控模式,进一步完善房地产市场价格监管和预警机制。对房地产市场“冷”、“热”等有关现象及时做出反映与分析。在遵循经济发展规律的基础上,建立健全商品住宅市场信息发布机制,及时更新发布预售许可证、可供房源数量、销售均价、开盘时间等楼市信息,稳定市场预期,准确地反馈市场行情变动信息,增强市场透明度,引导居民理性消费,有目的地规范与引导市场走向,防微杜渐,避免房地产市场的“暴饮暴食”与“一曝十寒”,稳定楼市价格,满足市场合理需求,化解市场的潜在风险。
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第六章    总结

6.1 本文的主要工作及结论
本文的研究对象是影响丽水市区商品住宅价格的主要因素和未来市区住宅价格走势预测研究。文章通过理论分析和实证研究,对影响丽水市区商品住宅价格的因素进行了系统论述。首先,分析了商品住宅价格形成理论,参阅相关理论文献,将影响商品住宅价格的各大因素进行细分,较为全面地概述了商品住宅价格影响因素体系。其次,从宏观角度对丽水市区商品住宅市场运行情况和商品住宅价格典型指标进行分析论述。再▪次,以丽水“新湖国际 天润阁”项目为例对影响丽水市区商品住宅价格微观因素进行分析比较,得出影响丽水市区商品住宅销售价格的微观因素。随后,通过运用 SWOT 分析法,研究丽水市区商品住宅市场外部环境的机遇与威胁、内部优势与劣势,为最后提出稳定丽水市区商品住宅价格的政策建议做好定位。最后,根据 SWOT 模型分析丽水市区商品住宅市场面临的问题、挑战及房价走势预测,结合前文论述的影响市区商品住宅价格影响因素,提出促进丽水市区商品住宅价格健康平稳发展的具体方案和政策建议。得出的主要结论如下:

参考文献(略)


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