处理好物业管理中的法律关系

日期:2012-07-11 作者: 硕博论文网 编辑:代写毕业论文 点击次数:156
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民事法论文:处理好物业管理中的法律关系 由硕士毕业论文中心,硕士论文组整理提供,本文阐述了处理好物业管理中的法律关系

民事法论文:处理好物业管理中的法律关系 由硕士毕业论文中心,硕士论文组整理提供,本文阐述了处理好物业管理中的法律关系

 
    自1981年深圳第一家物业公司成立至今,30年的发展历程,物业行业已经发展成为真正的朝阳产业,成为解决中低收入人群就业、提高城市管理水平、促进社区和谐稳定的主力军,在国民经济发展中占有一席之地的重要行业。但是,也正因为物业行业需要面对广大业主的特殊性质,物业企业在经营管理过程中,面临着不断产生的大量纠纷。这种现象,一方面使物业企业遭受经济损失,另一方面影响着物业企业的社会公信力,严重制约着物业企业的有序健康发展。
    本文通过物业企业经营中应该处理好的几个法律关系描述,说明物业企业能故避免纠纷,正常地开展管理服务工作,使企业步入良性发展轨道。
    一、物业企业经营中的法律
    意识现状以2008年物业管理(物业管理论文)协会发布的物业管理行业生存状况调查报告(调查报告范本)数据为参考,该行业中15%为管理人员,85%为操作人员,高中以下学历占%,下岗待业人员%,农民工%,残疾人%,无任何技术及特长人员占%,操作人员(以西部地区数据为参考)年均收入9058元。
    由以上数据看,物业行业属劳动
    密集型行业,是消化吸纳社会剩余劳动力的主要行业之一,行业从业人员中文化素质较低比例偏大。且操作人员的主要工作是保洁、保安、绿化及其它勤杂工种,劳动强度大,工资收入低,社会认可度较低,造成了从业人员不能完全安于工作,流动性大,管理难度大的现状。
    也正是因为这些原因,工作中法律意识淡薄,法制观念不强,学习能力不强,培训效果较差的局面普遍存在,往往在工作中产生与业主的纠纷,影响到管理效果和企业的信任度。如某一级企业分公司经理,认为供暖属专项设施,暖气费由供热公司收取,则直至用户室内的暖气设施均应由供热公司维护。但服务意识较强,认为物业公司为业主解决暖气不热等小问题是搞好物业与业主关系的措施,应该做到。所以,接管小区几年来供暖系统没有出现大的问题。
    直到某天楼宇户外检查井跑水,进入地下室淹没了业主物品,造成了大的损失。物业公司将所有责任推向供热公司,认为该井维护责任应在供热公司,所有损失应有供热公司承担,与业主产生纠纷。后经法院裁决,户外检查井归属该单元业主共有,应属物业公司维护,物业公司应承担主要责任。
    由此可见,由于法律意识淡薄,
    法规知识不全面,一定会给企业带来经济和名誉的损失,使物业企业的可信任度降低。该公司以此案例为教训,强化法律法规学习培训,提高全员法制意识。通过培训,掌握了相关法规规定,并灵活运用于工作中,管理者感觉轻松了许多。
    二、与开发企业的法律关系
    物业公司接管项目,前期都是与开发商签订物业管理委托合同。以前,项目竣工后,根据物业管理委托合同和《物业管理条例》第二十八条规定的承接查验制度进行承接查验。
    常规做法中,一旦完成了承接工作,开发商与物业公司的联系,仅仅停留在一纸委托合同上,使物业企业无形中承担了许多应由开发商承担的维修义务。
    《物业管理条例》仅对承接查
    验制度做了原则性约定。承接物业时,由于物业企业相对开发商出于弱势地位,对存在的问题往往采取息事宁人的态度处置,对缺失的工程资料不能理直气壮地追索,对存在的质量缺陷也不能理直气壮地落实完善。而物业企业又是微利行业,没有大的资金投入设备设施的维修,这就为日常管理留下了隐患,遭到业主的非议和投诉,严重的甚至产生纠纷。如普遍存在的楼宇散水下沉问题,质保期仅一年,施工单位随便敷衍就能拖过质保期,留下的只能是物业公司出资维护。屋顶漏水的质保期倒是五年,但施工单位会同开发商以管理不善产生渗漏为由迟迟不予维修,造成业主对物业投诉甚至起诉等。
    2011年1月1日,《物业承接查验
    办法》正式实施。《办法》第十八条规定,现场查验应当综合运用核对、观察、使用、检测和试验等方法,重点查验物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能。
    并规定,现场查验中,物业服务企业应当将物业共用部位、共用设施设备的数量和质量不符合约定或者规定的情形,书面通知建设单位,建设单位应当及时解决并组织物业服务企业复验。《物业承接查验办法》的实施,为承接查验工作提供了有效的法律依据,制定了具体详细的程序规定和操,具有极强的针对性、实用性和可操作性,最大限度地指导了物业服务企业承接查验工作。
    因此,为避免所管理物业存在先
    天缺陷引起业主投诉或纠纷,物业企业在经营中应严格按照《办法》规定的程序和方法,理顺与开发商之间的关系,依法认真实施查验,并就存在的问题进行复验,直至合格,帮助企业自身避免相关责任,依法有效地维护企业的利益。
    三、与业主的法律关系
    物业公司日常工作面对的是广大业主,普遍的业主认为只要缴纳了物业管理费,全部服务工作就应该由物业公司完成,没有按物业缴费等级提供服务的概念。比如超过质保期的户内水龙头更换,部分业主就认为应该由物业公司免费更换;小区环道上的免费停车,车辆被划后要求物业公司赔偿;屋顶漏水了就应该由物业公司出资维修;停车位不够,车辆无法停放,就拒交物业费等等等等,业主最有效的制约手段就是拒交物业费。
    物业服务企业与业主之间的关系
    是靠业主公约、物业服务委托合同、物权法、物业管理条例等相关法规维系的,是按委托管理合同约定内容行使服务管理权的有偿服务关系。物业公司与业主之间是平等的主体,其核心是围绕物权开展的所有权界定、管理权约定和提供有偿服务等内容。由于物权法是一部专项法律,普及程度较低。实际工作中,无论是广大业主还是物业管理企业的管理人员,对物权法规定的业主依法所拥有的所有权的界定,即建筑物区分所有权的界定并不是完全明了。业主公约和物业管理委托合同对管理权和有偿服务进行了约定,但实际操作中,业主为争取个体利益往往将矛盾的焦点集中到物权的所有权上。业主认为物权是我的,我就可以随意处置,矛盾和纠纷往往由此产生。
    那么,面对管理中存在的与业主
    间错综复杂的矛盾,物业企业如何能够有效地实施管理服务并避免产生业主纠纷呢?首先,物业公司要对相关法律法规有比较清晰的了解和比较透彻的理解,加强管理人员的法律法规知识培训,使日常经营所行使的管理权有法可依,有据可查,不越权,不违法。
    其次,应结合管理中频繁发生的矛盾,展开法律法规知识宣传,把繁杂的法律规定转变为符合现实情势的道理,通过身边发生的实例,说服教育业主。
    比如关于建筑物外墙的广告悬挂管理、门头招牌不能影响相邻业主视线通风的管理、一次二次管网和楼宇管网的界定等。尤其是通过宣传提高业主对业主公约、物业委托合同的法律效力的认识。
    许多业主入住时签订了业主公约,但仅仅是履行了一个手续,对其中的条款根本没有了解。即便是有了解的,对业主公约的效力也没有提高到法律层面认识。往往在涉及个人利益时,不把业主公约作为合同约定内容对待,致使产生纠纷。通过处理个别的业主纠纷,把法律法规的规定和正确的认识方式广泛宣传,普及到小区的每家每户,是业主把法律意识提高到处理问题的第一层面。
    第三,提高管理水平,加强服务意识,在晓之以(法)理的基础上,动之以情,以(法)理服人,以情动人,把复杂的矛盾转化为简单的邻里纠纷,通过说服解释工作化解矛盾。尽可能避免纠纷上升到法律层面,影响与业主的关系,影响企业的信任度。
    四、企业内部法律关系
    这里所说的企业内部法律关系是指与员工劳动合同法律关系。《劳动合同法》第十条明确规定,建立劳动关系应当签订书面劳动合同。但是,部分物业企业,尤其是规模较小的物业企业依然存在不签订劳动合同的现象。由于物业企业的特殊性质,文化程度不高的员工比例较大,员工流动性也较大。一方面,劳动者法制意识不够,不愿签订劳动合同,认为只要按月发工资就行,签订劳动合同反而束缚自己随时离职。另一方面,企业不愿签订劳动合同,认为签订合同须多承担养老保险(保险论文),而且卫生保洁岗位,技术含量低,人员流动性大,即便签订合同,也难以约束流动人员。
    以上两种意识的存在,往往为
    劳动合同纠纷留下了隐患。劳动合同纠纷给企业带来的不是经济效益的省钱,而是企业发展的障碍。简单地讲,一旦因为未签订劳动合同产生纠纷,用工单位应支付劳动者双倍工资。同时,本单位其他员工也会因为同工不同酬而产生心理上的负面作用,直接影响到工作效率。最重要的是这种意识的存在,为管理者不依法经营留下了侥幸的借口,一定会影响到企业的长远发展。
    五、依法管理,创造和谐,
    持续发展随着城镇化步伐的加快,物业行业面临着更多的发展机遇。物业行业的从业人数不断扩大,提供的就业岗位越来越多,在国民经济发展和社会稳定和谐中的作用也越来越重要,当然的竞争也就越来越激烈。及时认真掌握相关法律法规知识,依法经营,是物业企业在激烈竞争中制胜的基础。合理运用法律法规解决经营中存在的矛盾,妥善处理好与开发商、业主、员工之间的关系,是物业企业能够持续发展的法宝。
    我们有理由相信,随着全社会法
    制化的不断健全,通过全体物业人的共同努力,不远的将来,物业行业一定能够发展成为国民经济的支柱产业之一,为社会和谐进步贡献出自己的力量。

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